إجـراءات تـنـفـيـذ بـيـع الـعـقـار للمحامي المتمن موسى الجقال

الجمهورية العربية السورية
نقابة المحامين
فرع الرقة



إجـراءات تـنـفـيـذ بـيـع الـعـقـار
بحث علمي قانوني أعد لنيل لقب أستاذ في المحاماة

إعداد المحامي
مـوسى الجـفـال



إشراف المحامي الأستاذ تدقيق المحامي الأستاذ
سليمان شيخ سليمان محمد الزوبع


عام 1431 هـ
عام 2010 م







إهداء إلى السيد :
..............................
............................ المحترم
مع فائق محبتي

المحامي : موسى الجفال

الرقة في 2010



الإهــــــــــداء
إلى روح سيد الأنام و مصباح الظلام سيدنا محمد صلى الله عليه و سلم
إلى روح والدي ........................... رحمه الله
إلى روح والدتي .......................... رحمها الله
إلى رفيقة الدرب ...... و شقيقة الروح .............زوجتي
إلى زينة حياتي و ريحانة عمري ..................... أبنائي
إلى أخوتي و أخواتي .........و أصدقائي...............
وإلى الأستاذ المحامي سليمان شيخ سليمان الذي استضافني في مكـــــــتبه وكان عوناّ لي في أجتياز هذه المرحلة له مني كل الشكر والتقدير وإلى الأستاذ المحامي محمد الزوبع له مني كل الاحترام والتقدير..... كما أتقدم بالشكر إلى الأستاذ المحامي قصي الإبراهيم......
وإلى كافة العاملين في مهنة المحاماة و القضاء بإخلاص ...... ....
وإلى رئيس و أعضاء مجلس فرع نقابة المحامين بالرقة المحترمين .......
وإلى رئيس و أعضاء لجنتي الاختبار و التمرين ........ المحترمين . مع فائق احترامي المحامي : موسى لجفال

مقدمة :
يمتاز العقار عن غيره من الأموال بمزايا و خصائص فريدة أكسبته على مر العصور و تعاقب التشريعات حصانة من أن تطاله الأيدي أو تناله الحجوزات بسهولة .
فللأرض قدسية في جميع الأديان و الحضارات الإنسانية و لقد قدمت الشعوب و لا زالت تقدم القرابين و الشهداء في سبيلها و كثير من الأقوام و القبائل لا زالت حتى يومنا هذا تعد بيع العقار عاراً أو عيباً و لا تلجأ لبيعه إلا في حالات الضرورة القصوى و ربما كانت هذه العقيدة , و هذا التبجيل للأرض هما الأساس التاريخي الذي حدا بالمشرعين على مر الأزمان بسن القوانين العقارية التي امتازت بالتعقيد في إجراءات نقل الملكية للعقار و إجراءات الحجز عليه و بيعه بالمزاد العلني و كثير من هذه القوانين تنص على أن تباع أولاً أموال المدين المنقولة لسداد ديونه و التزاماته المالية فإذا لم تكف هذه تباع عندها عقاراته و أمواله غير المنقولة .
- أما القانون السوري فقد ترك للدائن الخيار في أن يلقي الحجز على أموال مدينه المنقولة أو غير المنقولة دونما قيد إلا إذا كان مال بعينه مخصصاً للوفاء بالدين فعندئذ يستوفي الدين من ثمن هذا المال ثم من بقية أموال المدين الأخرى .
- و لبيع العقار بالمزاد العلني في القانون السوري ثلاث حالات :
• الأولى : التنفيذ على العقار .
• الثانية : بيع العقار إزالة للشيوع .
• بيع العقار لاستيفاء الديون المؤمنة .
- و هذه الحالات لبيع العقار بالمزاد العلني هي التي سوف أتناولها بالدراسة في هذا البحث رغم أن دراسة سريعة كهذه لا يمكن بحال من الأحوال أن تفي بمناقشة كافة النصوص المتصلة ببيع العقار و الإشكالات التي تحصل في التطبيق العملي مناقشة وافية . لذلك فإني ألتمس العذر من الزملاء المحامين و رجال القانون إذا ما لاحظوا في البحث بعض الاختصار .
المحامي
موسى الجفال



تعريف العقار :
-عرف القانون المدني العقار في المادة/84/ على أنه (( كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله دون تلف فهو عقار, وكل ماعدا ذلك من شيء فهو منقول
- ومع ذلك يعتبر عقاراً بالتخصيص المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصداً على خدمة هذا العقار أو استغلاله )).
- و يشمل حجز العقار ملحقاته - العقار بالتخصيص – فالمنقولات الثابتة و المتصلة بالعقار أو الموجودة فيه رصداً على خدمته أو استغلاله لا يجوز حجزها حجز المال المنقول . و إنما تحجز تبعاً للحجز على العقار و تطبق عليه الإجراءات ذاتها . و يكفي ذكر هذه المنقولات و تعيين أوصافها في محضر وضع اليد على العقار في حالة عدم ورودها في صورة قيد تمليك العقار حتى تعتبر بعد ذلك محجوزة مع حجز العقار .
• الإخطار التنفيذي :
- يجب تبليغ إخطار إلى المدين أو المحكوم عليه قبل التنفيذ بحسب نص المادة / 285 / أصول مدنية . و لرئيس التنفيذ حق تقصير مدة الإخطار إذا كان التأخير ضاراً بحسب المادة / 287 / أصول مدنية .(( النموذج رقم/ 1 /الصفحة 19 ))
• إشارة الحجز التنفيذي :
- إن الخطوة الأولى بعد الإخطار التنفيذي للمنفذ عليه بعد مضي خمسة أيام تلي تبليغه هي وضع إشارة الحجز التنفيذي على العقار المطلوب التنفيذ عليه بعد إبراز بيان قيد عقاري معاصر لتاريخ الحجز من قبل مباشر الإجراءات.(( النموذج رقم/ 2 /الصفحة20 ))
• الطبيعة القانونية لإشارة الحجز :
إن الحجوز العقارية و إن كانت واجبة الشهر في السجل العقاري كالحقوق العينية العقارية إلا أن ذلك لا يغير من طبيعتها القانونية باعتبارها من الحقوق الشخصية و النتيجة القانونية لاعتبارها حقاً شخصياً هي إمكان سقوطها بالتقادم ما لم يقم صاحب العلاقة بملاحقته ضمن المدة .

- فإذا أهملت الإجراءات التنفيذية بعد وضع الإشارة مدة تعادل الزمان تقادمت الإشارة .
- فالحقوق المسجلة بالسجل العقاري التي لا تسقط بالتقادم هي الحقوق العينية . و في جميع الأحوال يجب على مباشر الإجراء أن يعمل على وضع إشارة الحجز على قيد العقار في السجل العقاري حتى و إن كان السند التنفيذي الذي بوشرت الإجراءات بمقتضاه متعلقاً بالعقار نفسه بسبب تأمينه أو رهنه (( شهادة التأمين العقاري أو الرهن العقاري ))
فقد يعمد المدين في حالة عدم وجود إشارة الحجز التنفيذي على صحيفة عقاره إلى التصرف فيه أو تأمينه مجدداً تأميناً من الدرجة الثانية أو الثالثة . صحيح أن صاحب التأمين الأول لا يتضرر من التأمينات اللاحقة و لكن وجود الإشارة بحجز العقار تنفيذياً تمهيداً لبيعه يمنع المدين من إجراء تصرف من هذا النوع في عقاره و لأن من آثار حجز العقار تقييد حرية المدين و عدم سريان كافة تصرفاته في العقار . كما أنه ينبه الأشخاص الثالثين إلى ما يهدد العقار من بيع تنفيذي قريب .
• التنبيه بنزع اليد :
بعد أن يبرز طالب التنفيذ كتاب وضع إشارة الحجز التنفيذي على العقار يطلب من رئيس التنفيذ الإخطار بالبيع و يقوم مأمور التنفيذ بتوجيه الإخطار بالبيع للمدين مدته ثمانية أيام يعذره بأنه إذا (( لم تدفع الدين المستحق خلال ثمانية أيام يباع العقار جبراً )). و يشمل كذلك على بيان نوع السند التنفيذي و تاريخه و مقدار الدين المطالب به و على وصف العقار مع بيان موقعه و مساحته و حدوده أو رقم محضره و منطقته العقارية و تعيين موطن مختار للدائن في البلد التي فيها مقر دائرة التنفيذ المادة / 379 / أصول مدنية . (( النموذج رقم/ 3 / الصفحة21))
• طرح العقار للبيع و وضع اليد عليه :
- يطلب مباشر الاجراءات بعد انقضاء ميعاد الإخطار بالبيع طرح العقار بالمزاد العلني و إعطاء القرار بوضع اليد على العقار بمؤازرة خبير واحد أو ثلاثة يسميهم الرئيس من قائمة الخبراء ويقرر الرئيس ذلك أصولاً بعد تحديد السلفة وتحديد مهمة الخبراء المادة / 380 / أصول مدنية
- بعد ذلك ينتقل مأمور التنفيذ مع الخبراء إلى مكان العقار لتقدير قيمته ووضع اليد عليه وينظم محضراً بذلك .
- يجب أن يشمل المحضر على أوصاف العقار ومساحته وحدوده ورقمه وقيمته المقدرة وبيان ما إذا كان المدين ساكناً فيه أم إنه مشغول من الغير وأسمه ومستنده في الاشغال. المادة /381/ أصول مدنية.
ملاحظة : " يجب التوقف عن البيع عند ظهور اختلاف بين قيد العقار وأوصافه "
" تحديد أوصاف العقار بشكل دقيق شرع لمصلحة الدائن والمدين والمزاودين وهو إلتزام على عاتق المأمور "
الآثار الناجمة عن معاملة وضع اليد على العقار :
1- تقييد حرية المدين في استغلال العقار:
اعتبار المدين حارساً إلى أن يتم البيع مالم يقرر الرئيس عزله عن الحراسة أو تحديد سلطته , وإذا كان ساكناً في العقار يبقى ساكناً فيه بدون أجرة . ولكل دائن أن يطلب من رئيس التنفيذ تعيين حارس يدخل في مهمته حصاد المحصولات وجني الثمار وبيعها .
2- عدم سريان تصرفات المدين : أي أنه لا يستطيع أن يبيعه أو يرهنه أو يثقله بتأمين أو بأي حق عيني أخر .
3- بالنسبة لإدارة العقار :
- تسري عقود الإيجار الثابتة التاريخ في وقت تبليغ الإخطار على الحاجزين والدائنين والراسي عليه المزاد وذلك بغير إخلال بالأحكام القانونية المتعلقة بعقود الإيجار الواجبة الشهر . ولا تنفذ عقود الإيجار غير الثابتة التاريخ قبل تبليغ الإخطار في حق من ذكروا إلا إذا كانت من أعمال الإدارة الحسنة . المواد 382 -385 من قانون الأصول.
• قائمة شروط البيع : المادة 386 -387 من قانون الأصول .
بعد إجراء وضع اليد يطلب مباشر الإجراءات تنظيم قائمة شروط البيع و يقرر الرئيس تكليف مدير التنفيذ بإعداد قائمة شروط البيع ويضمها للملف أصولاً .
• مشتملات قائمة شروط البيع :
يجب أن تشمل القائمة على ما يلي :
1- بيان السند التنفيذي الذي يحصل الإخطار بمقتضاه .
2- تاريخ الإخطار .
3- تعيين العقارات المبنية في الإخطار مع بيان موقعها و حدودها و مساحتها أو أرقام محاضرها أو غير ذلك من البيانات التي تفيد تعيينها .
4- شروط البيع و القيمة المقدرة .
5- تجزئة العقار إلى صفقات إن كان لذلك محل مع ذكر القيمة المقدرة لكل صفقة.
• مرفقات قائمة شروط البيع و المادة 387 أصول :
1- شهادة بيان الضريبة العقارية(التكاليف المالية) على العقار المحجوز وماعليه من تكليف.
2- صورة مصدقة عن السند التنفيذي الذي يباشر التنفيذ بمقتضاه .
3- بيان قيد عقاري للعقار المحجوز في تاريخ إلغاء الحجز .

• الاعتراض على القائمة : المواد (388-397) أصول مدنية .
- يقوم مدير التنفيذ بعد تنظيم قائمة شروط البيع و ضمها للملف أصولاً يطلب من الرئيس تحديد جلسة للنظر في الاعتراضات على هذه القائمة .
- يقوم المأمور بإرفاق ورقة إخبار تنفيذي مرفق بالقائمة و يتم تبليغها إلى المدين والدائنين الذين سجلوا حجزاً لمصلحتهم و الدائنين أصحاب الرهون و التأمينات والامتياز الذين قيدت حقوقهم قبل الحجز بما تم من الإجراءات .
• مشتملات ورقة الإخبار التنفيذي :
تشمل ورقة الإخبار على ما يأتي :
أ- تاريخ إيداع قائمة شروط البيع .
ب- تعين العقارات المحجوزة على وجه الإجمال .
ج- بيان القيمة المقدرة لكل صفقة .
د- تاريخ الجلسة المحددة للنظر فيما يحتمل تقديمه من اعتراضات على القائمة وبيان ساعة انعقادها وتاريخ جلسة البيع و ساعة انعقادها في حال عدم تقديم اعتراضات على القائمة .
هـ- تنبيه المخاطب بلزوم الإطلاع على القائمة و إبداء ما قد يكون لديه من أوجه البطلان أو الملاحظات بطريق الاعتراض عليها قبل جلسة الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل و إلا سقط حقه في ذلك . (( النموذج رقم/ 4 +5 /الصفحة22+23 ))
• ملاحظة : إن عدم إبلاغ الأخبار لأصحاب العلاقة يوجب البطلان في الاجراءات اللاحقة .
- جميع الدائنين الثابتة حقوقهم بأحكام أو أسناد رسمية واشتركوا في الحجز يصبحون من تاريخ اشتراكهم طرفاً في الاجراءات و عليهم أن يبينوا جميع العيوب الشكلية والموضوعية والملاحظات على شروط البيع بطريق الإعتراض على قائمة شروط البيع و إلا سقط حقهم في التمسك بها .
- يفصل الرئيس في الاعتراضات على وجه السرعة حضر الخصوم أم لم يحضروا
- الدائنين و لكل من أصبح طرفاً أن يطلب من الرئيس تعيين جلسة البيع .
• زمان و مكان البيع :
إذا لم يتقدم أحد من الأطراف أو أصحاب المصلحة بالاعتراض على قائمة شروط البيع ,أو لم يأخذ الرئيس باعتراضاتهم جرى البيع في اليوم و الساعة المحددين في الإخبار .
- أما إذا أخذ الرئيس بالاعتراضات فإنه يحدد موعداً جديداً للبيع .
- أما بالنسبة لمكان البيع في فالأصل أن يتم في دائرة التنفيذ و لكن يجوز لأصحاب المصلحة أن يطلبوا من الرئيس أن تجري المزايدة في العقار نفسه أو في أي مكان آخر.
• الإعلان عن البيع :
يحدد موعد البيع من قبل مدير التنفيذ بمدة لاتزيد عن ثلاثين يوماً ولا تقل عن خمسة عشر يوماً وذلك بلصق إعلانات تشمل على البيانات التالية :
أ – اسم كل من باشر الاجراءات والمدين والحاجز ولقبه ومهنته وموطنه الأصلي أو المختار .
ب- بيان العقار وفاقاً لما ورد في قائمة شروط البيع .
جـ - القيمة المقدرة لكل صفقة.
د – بيان الدائرة أو المكان الذي يكون فيه البيع وبيان يوم المزايدة وساعتها .
• الأمكنة التي تلصق فيها الإعلانات: المادة /400/ أصول مدنية.
أ- باب كل عقار من العقارات المقرر بيعها إذا كانت مسورة أو كانت من المباني .
ب- باب مقر مختار القرية التي تقع فيها العقارات .
جـ- اللوحة المعدة للإعلانات بدائرة التنفيذ .
د- إذا تناول التنفيذ عقارات تقع في دوائر مختلفة تلصق الإعلانات أيضاً في لوحات تلك الدوائر .
هـ- يثبت في ظهر إحدى صور الإعلان أنه أجري اللصق في الأمكنة المتقدمة الذكر وتقدم هذه الصورة لمأمور التنفيذ لإيداعها الملف أصولاً.
ملاحظة: ترفق بكل نسخة من الإعلان ورقة إخبار لبيع العقار تبلغ للأشخاص العاديين الحاجزين أو المدينين أو الاعتباريين . (( النموذج رقم/ 6 +7 /الصفحة24+25 ))
- وأخيراً يقوم مأمور التنفيذ بمدة لاتزيد عن ثلاثين يوماً ولا تقل عن خمسة عشر يوماً بنشر نص الإعلان عن البيع في إحدى الصحف اليومية لمرة واحدة ويودع ملف التنفيذ نسخة من الصحيفة التي حصل فيها النشر . المادة /401/ أصول مدنية .
- وإذا لم تراعى في الاعلان الأحكام السابقة التي أوجبها القانون فإن الاعلان عن البيع يكون باطلاً ويورث البطلان للإجراءات اللاحقة . كل ذلك بشرط أن يثير أصحاب العلاقة الأوجه المتعلقة بالبطلان قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق فيها .
- وإذا كان الاعلان باطلاً يؤجل البيع ليوم آخر ويكون مصاريف إعادة الإجراءات المقرر بطلانها على حساب المأمور أو المحضر المتسبب .المادة /405/ أ . م . م
- ولكل شخص لم يكن ممنوعاً من الاشتراك في المزايدة كالمدين والقضاة والمحامين الذين نظروا في الاضبارة أو باشروا الاجراءات فيها أن يدخل في المزايدة بشخصه أو بوكيل قانوني عنه بشرط أن يودع صندوق الدائرة مبلغاً يعادل عشر القيمة المقدرة , إلا إذا كان المزايد دائناً وكان مقدار دينه ومرتبته يبرران أعفاءه من الايداع أعفاه الرئيس .
افتتاح جلسة البيع : / 409/ أصول مدنية .
- في يوم جلسة البيع يطلب مباشر الإجراءات من السيد رئيس التنفيذ الاذن بالبيع وتسمية الدلال وتحديد سلفته وبعد ذلك تجري المزايدة في جلسة البيع بمناداة الدلال وتبدأ بالقيمة المقدرة . ويقرر الرئيس الإحالة على من تقدم بأكبر عرض وإذا تساوت العروض قرر الرئيس الإحالة لصاحب العرض الأسبق .
- إذا لم يتقدم مشتري يؤجل البيع للمرة الثانية بعد تنقيص عشر القيمة المقدرة وإذا لم يتقدم مشتري يؤجل البيع للمرة الثالثة ويقرر الرئيس الإحالة لصاحب العرض الأخير مهما بلغ الثمن , ويجب أن يشمل القرار بتأجيل البيع على تحديد جلسة لإجرائه في تاريخ لايتجاوز خمسة عشر يوماً و لايقل عن أسبوع , ويعاد الإعلان عن البيع بالإجراءات السابقة للبيع الأول دون التقيد بالميعاد الوارد فيها .
ملاحظة: على من يرغب الدخول في مزايدة بيع عقار واقع على الحدود أن يستحصل على أذن مسبق بالاشتراك في المزايدة من وزارة الداخلية .
- على المشتري أن يتخذ موطناً مختاراً في البلدة التي فيها مقر الدائرة إذا لم يكن ساكناً فيها المادة /414/.
وبعد الانتهاء من محضر المزايدة والبيع يقرر الرئيس بناءً على طلب ذوي الشأن إصدار قرار الإحالة الأولى : ويدونه الرئيس في ذيل ورقة المزايدة ويذكر الرئيس في الفقرة الأخيرة من هذا القرار نشر القرار في إحدى الصحف اليومية يشتمل على بيان أجمالي بالعقارات التي جرت أحالتها والثمن المحال به المادة/415/ .
• زيـــــادة العــشــــــر : من المادة 416 – 420 من قانون الأصول .
- في الأيام العشر التالية لنشر قرار الإحالة الأولى يجوز لكل شخص غير ممنوع من المزايدة أن يزيد على الثمن بشرط أن لا تقل هذه الزيادة عن عشر الثمن الراسي في المزاد الذي جرى في جلسة البيع .
- ينظم مأمور التنفيذ محضر عرض الزيادة و يجب على عارض الزيادة أن يودع خمس الثمن الجديد و المصاريف في صندوق دائرة التنفيذ و مبلغاً يحدده المأمور لحساب مصاريف الاجراءات الخاصة بالبيع الثاني و يعين في المحضر تاريخ الجلسة التي تجري فيها المزايدة الجديدة عن أن لا تتجاوز خمسة عشرة يوماً .
- و يجب أن يشمل محضر عرض الزيادة على تعين موطن مختار لعارض الزيادة في البلدية التي فيها مقر دائرة التنفيذ .
ملاحظة : إن المهلة القانونية لزيادة العشر تبدأ من اليوم التالي للنشر ( للمرة الأولى )
- إن عرض الزيادة أذا تم وفق القانون ومستوفياُ كافة الإجراءات الشكلية فإنه يلغي جلسة البيع و الإجراءات التي تمت بشأنها من إعلان و نشر وما يتطلبه ذلك من مصاريف كما إنه يلغي الإحالة الجارية في الجلسة و لكن دون أن يحسم الموضوع , بل يتوجب تحديد جلسة للبيع من جديد و إعادة الاجراءات التي سبق أن تمت صحيحة في الجلسة السابقة .
- وإذا تقدمت عدة عروض بالزيادة فالعبرة للعرض الأكبر والأسبق عند عن التساوي .
و يقوم مأمور التنفيذ بتبليغ محضر عرض الزيادة خلال خمسة أيام تلي العرض إلى المحال عليه و المدين و إلى عارضي الزيادة الآخرين بعد الإحالة الأولى جميع الدائنين الذين أصبحوا طرفاً في الإجراءات و إلى مباشر الإجراءات ويعاد الإعلان بعد البيع مع ذكر اسم عارض الزيادة و لقبه و مهنته و موطنه و مقدار الثمن الذي عرضه مع كافة البيانات التي تذكر في إعلان البيع الأول دون التقيد بالميعاد الوارد فيها .
• الإحالة القطعية (( 421 – 422 ))
- تتم الإحالة القطعية في حالتين :
الحالة الأولى : إذا لم يتقدم أحد الأشخاص بعد قرار الإحالة الأولى و ضمن ميعاد العشرة أيام التالية لنشر الإحالة الأولى بعرض للزيادة تقررت الإحالة القطعية على من جرت الإحالة الأولى على اسمه و بالشروط ذاتها .
- الحالة الثانية : إذا تقدم أحد الأشخاص بعرض للزيادة ضمن الميعاد و تم تأجيل البيع لجلسة أخرى . ففي هذه الحالة أيضاً تقرر الإحالة القطعية طبقاً للأحكام المقررة في شأن البيع الأول و لا تقبل بعد ذلك أية زيادة وفي جميع الأحوال فإن الإحالة القطعية تصدر بقرار من رئيس التنفيذ .


• إلغاء الإحالة و شطب الإجراءات (( المادة //423// ))
- للمدين المنفذ عليه أن يتفادى نزع العقار من ملكتيه حتى بعد الإحالة الأولى إذا أودع في صندوق التنفيذ مبلغاً يكفي لوفاء الديون و الفوائد و المصاريف التي أنفقت على البيع كل هذا إذا لم تكن الإحالة القطعية قد تمت أي أن على المدين أن يستعمل هذا الحق الممنوح له إذا أراد ذلك في فترة أقصاها اليوم المحدد لجلسة المزاد الثانية أو العشرة أيام التالية ليوم الإحالة الأولى في حال عدم و جود زيادة بمقدار العشر . و ينظم محضر من قبل مأمور التنفيذ بالايداع و يبلغ للدائنين , والمحال عليه و المزايد بالعشر إن وجد . و يمكن التجاوز عن الإيداع برضاء هؤلاء جميعاً و في هذه الحالة يقرر رئيس التنفيذ إلغاء الإحالة وشطب جميع الإجراءات .

• قرار الإحالة القطعية : (( من 424-429- أصول مدنية )
• - تقرر الإحالة الأولى و القطعية في ذيل ورقة المزايدة و تكون في محضر الملف .
- و يترتب على تسجيل القرار تطهير العقار المبيع من حقوق الامتياز و التأمين والرهن التي تبلغ أصحابها إيداع شروط البيع فينتقل حقهم إلى الثمن .
- و قرار الإحالة القطعية لا يعلن و لا تسلم صورة القرار إلى المحال عليه إلا بعد إيداع الثمن خلال عشرة أيام من تاريخ الإحالة القطعية ما لم يكن دائناً أعفاه قرار الإحالة من ايداع الثمن كله أو بعضه مراعاة لمقدار دينه ومرتبته.
و يكون قرار الإحالة القطعية سنداً للملكية من جرت الإحالة القطعية لإسمه على أن لا ينقل إلى المشتري سوى ما كان للمدين من حقوق في العقار المبيع . و يكون القرار سنداً للمدين في استيفاء الثمن الذي رسى به المزاد
- و إذا أراد المحال عليه أن يتسلم العقار جبراً وجب عليه أن يكلف المدين أو الحارس على حسب الأحوال الحضور إلى مكان التسليم الذي هو مكان العقار في اليوم و الساعة المحددين لإجرائه و يحصل التنبيه قبل الميعاد المعين بثمانية أيام
- و لا يجوز استئناف قرار الإحالة القطعية إلا لعيب في شكل القرار أو في إجراءات المزايدة أو لصدوره بعد رفض طلب وقف الإجراءات التي يكون وقفها واجباً قانونياً .
- و يعتبر قرار الإحالة القطعية حكماً كسائر الأحكام الصادرة عن المحاكم .
• إعادة البيع . // المواد من 430 – 436 // من قانون أصول المحاكمات .
- إذا لم يقم المحال عيه بوفاء التزاماته بعد إصدار قرار الإحالة القطعية و خلال مدة أقصاها عشرة أيام من تاريخ صدور القرار يبلغه مأمور التنفيذ إخطاراً بلزوم وفاء هذه الالتزامات في ميعاد ثلاثة أيام وفاقاً لشروط البيع , و لكل من كان طرفاً أن يطلب إعادة

البيع , و يقرر الرئيس إعادة البيع و يعين تاريخ الجلسة و يجب أن يجري البيع في ميعاد لا يتجاوز الخمسة عشر يوماً التالية لتاريخ صدور القرار .
- و يقوم مأمور التنفيذ بتبليغ قرار الرئيس بإعادة البيع فوراً إلى المشتري المتخلف و إلى كافة الدائنين الذين أصبحوا طرفاً في الاجراءات و إلى المدين و يجب أن يشتمل الإعلان على البيانات التي تذكر في الإعلان الأول . و لسلامة الاجراءات على مأمور التنفيذ أن يذكر في الإعلان اسم المشتري المتخلف و اسم طالب إعادة البيع و موطن كل منها .
- يجب إبراز أوجه المنازعة في طلب إعادة البيع قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل – و ينظر الرئيس في النزاع قبل إفتتاح المزايدة على وجه السرعة . و تجري المزايدة طبقاً للأحكام المقررة بشأن البيع الأول .

ملاحظة:
- لا تقبل المزايدة من المشتري المتخلف ولو قدم كفالة (( المزاود الطائش )) و يلزم المشتري المتخلف (( الطائش )) بما ينقص من ثمن العقار و بالفوائد و يشمل قرار الإحالة القطعية إلزامه بفرق الثمن إن وجد ولا حق له بالزيادة التي تصير حقاً للمدين والدائن.
و لا تقبل أي زيادة بعد إعادة البيع على مسؤولية المشتري المتخلف .
حالات خاصة :
• الحالة الأولى:
1- و في ختام بحث إجراءات التنفيذ على العقار لابد من التنويه إلى حالة خاصة جاءت في قانون أصول المحاكمات و هي تتعلق بالعقارات الكائنة في المناطق التي لم تجري فيها أعمال التحديد و التحرير إذ يجوز في هذه المناطق طلب بطلان إجراءات التنفيذ تبعاً لطلب استحقاق العقار المحجوز كله أو بعضه و ذلك بدعوة إلى المحكمة المختصة يختصم فيها مباشر الإجراءات و المدين و الدائنين و الآخرين الذين اشتركوا في إجراءات الحجز على العقار.
و يجب أن ترفع دعوة البطلان و الاستحقاق في ميعاد سنة من تاريخ الإحالة القطعية تحت طائلة سقوط الحق برفعها .
و إذا أودع مدعي الاستحقاق في صندوق المحكمة المبلغ الذي تقرره للوفاء بمصاريف الدعوى و مقابل أتعاب المحاماة و المصاريف اللازمة لإعادة إجراءات البيع عند الاقتضاء جاز للمحكمة الناظرة في دعوى الاستحقاق أن تقرر وقف البيع. المادتين// 437 – 438 // أصول مدنية

• الحالة الثانية :
- بيع العقار بالمزاد العلني إزالة للشيوع المواد من /439 – 442/ أصول مدنية .
-إذا كان العقار مملوكاً على الشيوع و لم يكن بالإمكان قسمته بين الشركاء إما لأن القسمة يمكن أن تؤدي لتدني قيمة العقار و إما لأن العقار يمكن أن يتفتت بالقسمة إلى أجزاء صغيرة بحيث لا يمكن الاستفادة منها , ففي هذه الحالة يباع العقار بالمزاد العلني و هذه الحالة التي جاء ذكرها في المادة / 795 / من القانون المدني الذي ينص على ما يلي : { إذا لم تمكّن القسمة عيناً أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمة المال المراد قسمته , يقرر القاضي بيع المال بالمزاد العلني بالطريقة المبينة في قانون التنفيذ و تقتصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا هذا بالإجماع } و يتم البيع بدائرة التنفيذ بطريقة المزايدة بناءً على قائمة تتضمن شروط البيع يقرها الرئيس بحسب نص المادة / 439 / أصول مدنية .
- و تشمل قائمة شروط البيع على أسماء الشركاء و موطن كل منهم .
- و يخبر المأمور بإيداع قائمة شروط البيع الدائنين و المرتهنين وأصحاب الأمتياز و جميع الشركاء .
- و لكل من الشركاء أن يبدي ما لديه من أوجه البطلان و الملاحظات على شروط البيع بطريقة الأعتراض على القائمة ,المادة / 442 / أصول ملاحظة هامة : القسمة الرضائية غير المسجلة في السجل العقاري لا عبرة لها
• الحالة الثالثة :
- بيع العقار بالمزاد العلني لاستيفاء الديون المؤمنة .
تجيز المادة / 443 / أصول مدنية لمن يملك عقار مقرراً عليه حقوق أمتياز أو تأمين أو رهن أن يطلب بيعه بالمزاد العلني بناءً على قائمة بشروط البيع يقرها الرئيس .
و أخيراً و في ختام هذا البحث لابد لنا أن نذكر ما نصت عليه المادة / 444/ من قانون أصول المحاكمات المدنية على ما يلي : ((تطبق على بيع العقار لعدم إمكان قسمته أو لاستيفاء حقوق الامتياز و التأمين و الرهن المسجلة الأحكام المقررة للتنفيذ على العقار )) .... - و بما أننا سبق و تناولنا ببحثنا هذا الدراسة على أحكام التنفيذ على العقار بشكل مفصل و دقيق فلا حاجة لنا لإعادة التذكير بها وإلا اعتبر ذلك تكرار لا مبرر له .
// و الحمد لله رب العالمين //
// تمت بعون الله //

- قرار إحالة أولى .
دائرة التنفيذ المدني بالرقة .
الملف التنفيذي رقم / / لعام 2010
القاضي ................... رئيس التنفيذ المدني بالرقة .
طالب التنفيذ :.............
المنفذ عليــه :.............
المتدخــــــل :.............
بعد الاطلاع على محضر ضبط البيع للعقار للمرة الأولى المؤرخ في
/ / 2010الجاري بالملف التنفيذي رقم / / 2010 وبعد الاطلاع على كافة محتويات الملف المذكور أعلاه وبناءً على قرارنا المؤرخ في / /2010 و المتضمن الموافقة على البيع و إصدار قرار إحالة أولى أقرر :
1- إحالة كامل أسهم المنفذ عليه / / بن / / من الشقة السكنية رقم / / من القسم / / المنطقة العقارية / /
حي / / ضمن بناء طابقي مؤلف من / / طوابق والشقة في الطابق / /وهي عبارة عن دار مؤلفة / / غرف و صالون و مطبخ و حمام و فسحة سماوية من الجهة الغربية للعقار و هي ذات إكساء جيد تبلغ مساحتها / م2 / المبني منها فقط / م2 / .
وذلك من اسم المنفذ عليه/ / بن/ /إلى أسم المزايد المشتري / / بن/ / بمبلغ / / ل . س .
2- اعتبار المزايد المشتري / / بن / / حالاً محل المنفذ عليه .
3- نشر هذا القرار أصولاً .
صدر في / / 2010

رئيس التنفيذ المدني في الرقة

القاضي : ................





باسم الشعب العربي في سورية قرار إحالة قطعية
دائرة التنفيذ المدني بالرقة :
الملف التنفيذي رقم / / لعام 2010
القاضي السيد : ............. رئيس التنفيذ المدني بالرقة .
طالب التنفيذ : ..............
المنفذ عليــه : .............
وبعد الاطلاع على قرار الإحالة الأولى الصادر في هذا الملف في
/ / 2010 و بناء على قرار المؤرخ في / / 2010 .
و المتضمن تنظيم قرار إحالة قطعي و بعد الاطلاع على كافة الاجراءات و مرفقات الملف التنفيذي رقم / / لعام 2010 فإنني أقرر مايلي :
إحالة كامل أسهم ملكية المنفذ عليه فلان / /بن / من الشقة رقم / / من القسم رقم / / المنطقة العقارية حي / / مؤلف من / / طوابق والشقة في الطابق رقم / / و هي عبارة عن دار مؤلفة / / غرف و صالون و مطبخ و حمام و فسحة سماوية من الجهة الغربية للعقار و هو ذات إكساء جيد تبلغ مساحتها/ م2 / المبني منها فقط / م2 / وذلك من اسم المنفذ عليه/ / بن/ /إلى أسم المزايد المشتري / / بن / والدته / تولد / / بمبلغ وقدره/ / ل . س
2- اعتبار المزايد المشتري حالاً محل أسم المنفذ عليه في الشقة .
3- رفع كافة الإشارات اللاحقة لإشارة طالب التنفيذ و إبقاء ما عداها
ضماناً لحقوق أصحابها .
4- إلزام رئيس مجلس مدينة الرقة بتنفيذ مضمون القرار بعد اكتسابه الدرجة القطعية
5- استيفاء الرسم المتوجب أصولاً .
قراراً صدر في / /2010

رئيس التنفيذ المدني في الرقة

القاضي : ................


• الاجتهاد القضائي وبلاغات وزارة العدل :
1- يجب على دائرة التنفيذ حين تنظيم محظر يوضع اليد على العقار المقرر طرحه بالمزاد العلني ذكر أوصاف العقار ومساحته و حدوده و رقمه و قيمته المقدرة .
بلاغ وزارة العدل رقم / 32 / تاريخ 22/9/ 1974
2- إن مشتري العقار بالمزاد العلني بواسطة دائرة التنفيذ يعتبر خلفاً خاصاً للمالك الأول .
3- الإعتراض على قائمة شروط البيع يشمل تعديل القائمة كما يشمل الإجراءات الشكلية كالعيب في الإخطار .
4- الإعتراض الذي حدد بأن يجري قبل ثلاثة أيام من تاريخ جلسة الاعتراضات لا يدخل فيها يوم الجلسة وهو من المواعيد المحددة نهايتها دون بدايتها فلا يمتد إذا كان اليوم الأخير يوم عطلة .
استئناف حلب / 36 / تاريخ 25 / 10 / 1966/ محامون طعمة / 24 /1967
5- إن المقصود من مناداة الدلال هو أن يكون المبيع بالمزاد علناً و يجوز تكليف مباشر الأجراء بالمناداة بدلاً من دلال الدائرة
استئناف حلب / 22 / تاريخ 22 / 3 / 1955
6- القول بوجود تواطؤ بين طرفين الملف التنفيذي يحتاج إلى إثبات و إدعاء من صاحب المصلحة و لا يمكن لدائرة التنفيذ إثارته من قبلها كتاب وزارة العدل تاريخ 29 / 9 / 1969
7- قرار الإحالة القطعية لا يصبح سنداً للملكية إلا بعد استكمال دفع الثمن و ليس لمجرد صدوره نقض مدني / 41 / قرار /23 / تاريخ 21 / 2/1971مجلة القانون لعام 1971 ص 287
8- اختصاص محكمة الاستئناف بالنسبة لقرارات الإحالة القطعية تميز في خاصتين و هما :
- وقوع عيب في إجراءات المزاد وفي شكل القرار و ليس من اختصاصها البحث في الغلط الجوهري الذي يشوب البيع .
إسئناف دمشق / 244 / قرار / 716 / تاريخ 16 / 6/ 1970
9- تسليم العقار المباع إزالة للشيوع لايمنعه الإدعاء بوجود أجر مثل العقار . /استئناف دمشق / 7 / قرار / 10 / لعام 1955 /.
10-لا يشترط لتنفيذ الحكم بحق أمين السجل العقاري صدوره بمواجهته 11- التنازل أمام رئيس التنفيذ عن بيع عقار إلى الغير غير ملزم للسجل العقاري .
12- الطعن بالنقض لا يوقف تنفيذ الحكم إلا إذا كان متعلقاً بعين العقار
13- حصة المدين و زوجته من العقار الذي يسكنانه بحكم المالك المستقل .
14- المدين الذي لا يسكن الدار المقرر بيعها لا يمكنه أن يحتج بعدم جواز حجزها .
15- لا يجوز التمسك بعدم بيع العقار للسكن إذا كان حجز العقار تم تثبيته قضائياً.
16- لا يجوز حجز العقارات إذا كانت لمدار المعيشة .
17- التمسك بعدم جواز بيع ما يكفي لسكن المحكوم عليه منحه يجوز التنازل عنها .
18- مجرد سكن الأم مع أبنها لا يقضي باعتبارها مستأجرة .
19- يحق للمدين وقف إجراءات البيع على عقار واحد إذا كان يكفي للوفاء .
20- عن تقدير قيمة العقار يجب أن يتم بمعرفة خبير بالعقارات و يبين إذا كان مأجوراً .
21- إجراءات البيع لا تتعلق بالنظام العام و للدائن إرجاء البيع .
22- المحال عيه يعتبر مالكاً من تاريخ الإحالة و التسجيل يعتبر عملية لاحقة .
23- لا يحق لرئيس التنفيذ الرجوع عن قرار الإحالة القطعية .
24- البحث في درجات امتياز الديون يجري في قائمة التوزيع المؤقتة.






1- قانون أصول المحاكمات المدنية الصادر بالمرسوم التشريعي رقم / 84/ لعام 1953 و تعديلاته .
2- إجراءات التنفيذ في قانون أصول المحاكمات – سعيد كامل الكوسا
3- أصول التنفيذ المدني للدكتور صلاح الدين سلحدار .
4- قانون أصول المحاكمات( اجتهادات قضائية – بلاغات ) للأستاذ أديب استانبولي .
5- مجلة المحامون .







الموضوع الصفحة
- مقدمة 2
- حالات بيع العقار بالمزاد العلني 3
- تعريف العقار 4
- الإخطار التنفيذي 4
- إشارة الحجز التنفيذي 4
- الصيغة القانونية لإشارة الحجز 4
- التنبيه بنزع اليد 5
- طرح العقار للبيع ووضع اليد عليه 5
- الآثار الناجمة عن معاملة و ضع اليد على العقار 6
- قائمة شروط البيع 6
- مشتملات قائمة شروط البيع 6
- مرفقات قائمة شروط البيع 6
- الاعتراض على القائمة 7
- مشتملات ورقة الإخبار التنفيذي 7
- إجراءات البيع 7
- الإعلان على البيع 8
- الأمكنة التي تلصق عليها الإعلانات 8
- افتتاح جلسة البيع 9
- زيادة العشر 9
- الإحالة القطعية 10
- إلغاء الإحالة و شطب الإجراءات 11
- قرار الإحالة القطعية 11
- إعادة البيع 11
- حالات خاصة –الحالة الأولى 11
- الحالة الثانية بيع العقار بالمزاد العلني إزالة للشيوع 13
- الحالة الثالثة – بيع العقار بالمزاد العلني لاستيفاء الديون المؤقتة 13
- نموذج قرار إحالة أولى 14
- نموذج قرار إحالة قطعية 15
- الاجتهاد القضائي و بلاغات وزارة العدل 16
- مراجع البحث 17 - فهرس 18
- نماذج مطبوعات الإعلان عن بيع العقار 19